建筑合同检查表

A. 简介

本检查表的目的并非代替对建筑合同的审查，但是可以在合同审查之后使用，以检查已经提出的合同的关键方面。下列问题无需获得肯定答复而对合同进行积极审查，但是，我们希望该检查表有助于发现需要进一步关注的合同内容。

B. 一般要点

（1）是否提供了全套的合同文件进行审查？
（2）不同的合同文件之间是否有不一致的地方或可能出现不一致的地方，如两份合同文件涉及相同的领域？
（3）在审查过程中，是否确定了需要由技术顾问检查的所有合同内容，如：

(a)技术方面；
(b)业主职责；
(c)参照信息；
(d)性能测试；
(e)所有责任限制；以及
(f)违约赔偿金水平？

（4）合同是否已经签署？（如已签署，则是否是作为契约执行的？）
（5）合同是否是无条件的？
（6）业主与承包商现在或以前是否有任何临时安排？如，已经按照某意向书开始了工作？如有，此类安排有何影响？
（7）哪些法律可以对合同进行管辖？是否已经得到了关于法律选择影响的建议？
（8）该合同是否是根据已知的标准合同格式制定的？如I Mech E或FIDIC？

C. 设计责任

（1）承包商在设计方面的关注度要达到什么水平？是一种绝对职责还是使用合理的技能和专注度的职责？
（2）合同中是否规定了电站完工后必须满足的“性能标准”？承包商满足此类标准的职责是否是首要职责，亦或是承包商的职责只是使用合同中规定的合理技能和关注？
（3）在业主向承包商提供的设计、规划或技术信息方面，业主需要承担哪些责任？
（4）也业主提供的设计/信息方面，合同是否要求承包商对信息进行检查，并为经验丰富的承包商发现的错误承担责任？
（5）承包商是否可以相信此类信息的准确性（正常指依赖此类信息）？如果可以，业主是否能够向最初提供此类信息的第三方进行充分的求助？（注意：所有依赖信息都需要由技术顾问进行检查）。
（6）合同中是否有一个机制，能够让业主对承包商生成的详细设计进行审查？
（7）合同中是否规定了充足的时间让业主进行此类审查？
（8）如果详细设计需要由业主进行审查，那么在进行批准的时候，需要参照什么标准？
（9）合同中是否有与设计审查有关的规定，以及在一般情况下是否规定了业主的批准不得解除承包商应当为设计承担的其他责任？
（10）如果审查是由第三方代表业主进行的，如独立工程师，那么是否有其他条款规定了此类第三方应当为贷方的利益履行的关注度职责？
（11）合同是否规定需要通过性能检测来检查（尤其是）电站是否满足性能标准（见上文第C.(2)条）？此类检测需要由技术顾问进行审查。
（12）合同中规定了何时需要进行此类检测？（正常情况下在机械部分完工后进行）。
（13）性能检测合格是否是交接的先决条件？
（14）如性能检测不合格，那么合同中有何规定？合同中是否规定业主需要在下列救济方法中进行选择：

(a) 对承包商造成的缺陷进行无限制救济，并进行重新检测；
(b) 终止合同，并由承包商赔偿损失；
(c) 继续交接电站，并由承包商支付“降价购买”违约赔偿金（见E.(11)条）？

（15）性能检测合格后有何效果？（如，不得解除承包商的任何现有责任）。

D. 延迟赔偿

（1）合同是否规定了出现延迟后需要支付违约赔偿金？如有，违约赔偿金的额度以及最高限额是多少？（赔偿金的额度应当足以刺激承包商按时完工，且其合理的最高限额应当是合同价格的10~25%。）
（2）确定支付违约赔偿金的“完工”标准是什么？性能检测最好能够在完工之前成功完成。
（3）违约赔偿金条款中是否有不寻常的内容？如按照未完成项目的百分比计算的违约赔偿金，或当项目的其他部分已经完成之后才支付的违约赔偿金？
（4）如合同受英国法律管辖，那么承包商是否有权根据业主的责任要求延期？（如果不可以，那么违约赔偿金条款可能无法执行）。能够让承包商要求延长项目时间的其他事项有哪些？
（5）考虑准据法对违约赔偿金的影响。
（6）合同中是否规定了业主可在过度延迟之后终止合同的明确权力（例如，当达到违约赔偿金的最高限额时）？
（7）如业主有权因过度延迟终止合同，那么在合同终止后，可从承包商处获得哪些赔偿？是否可以获得任何后续损失的赔偿？
（8）合同中是否有相应条款来要求承包商追赶产生的延迟，并规定如果未能赶上延迟，将构成违约？
（9）合同价格的支付是否会在前期受到限制？应当向技术顾问咨询此方面的建议。如承包商提前收到了款项，那么其完工意愿将大打折扣。

E. 缺陷工作

（1）在材料和工艺方面合同中规定了哪些关注度责任？
（2）合同是否规定了业主或工程师能够对承包商完成的工作进行检查，并要求承包商对缺陷工作进行修复？
（3）是否有缺陷责任期，如果有，是多长时间？合同是否对不同的工作内容进行了区分？（如工程工作和土木工程）？
（4）在缺陷责任期结束时，如发布了最终证书，那么会有什么效果？承包商是否会通过任何方式来避免承担该时间段结束后产生的任何缺陷的责任（如是否有排他性救济条款）？
（5）本地法律中是否有关于承包商为潜在缺陷承担残余责任的规定？
（6）如承包商未能对其负责的工作进行任何补救，则合同是否允许业主聘用其他承包商来完成该工作然后由原承包商承担相关成本？
（7）承包商改正缺陷工作的责任是否有封顶？此类封顶是否适用于交接之前对承包商执行的任何性能要求？
（8）在缺陷责任期内，合同对修复的缺陷有何规定？例如，对于您更换的零件是否需要重新计算缺陷期及/或整体的缺陷责任期是否需要按照项目因该缺陷无法正常运行的时间段进行延长？
（9）如业主有理由相信某地下部分有在项目其他部位发现的类似缺陷，并要求承包商挖开此类地下部分，合同如何处理在此情况下产生的成本的责任？并不一定需要参考是否发现缺陷来分配开挖工作的成本。
（10）合同是否要求承包商在掩埋任何项目部分之前需要通知业主/工程师？
（11）业主是否有权接管无法按照合同条款运行的电站（如未能通过性能检测）并对性能的缺失要求获得违约赔偿金（“降价购买”违约赔偿金）。
（12）合同中是否排除了后续及/或经济损失的责任？
（13）业主是否有权从中期发票中扣除与缺陷工作有关的款项？

F. 业主风险

（1）业主在合同项下的所有职责是否都在其控制范围内？请参考技术顾问的意见。
（2）与现场和地点有关的所有风险是否已经转移给了承包商？（见附表1中的建议事项列表，该列表应当被视为是已经得到了承包商的考虑）。
（3）合同对下列事项有何规定：

(a) 地方税款以及地方税款变更的责任；
(b) 办理许可的责任（进出口许可、外汇许可、就业许可等）；
(c) 法律变更（承包商可能应当需要考虑已知的将要执行的法律，或在合同签署之前已经通知承包商的法律）？

（4）分配给业主的所有风险是否合理？见附表2中的建议列表。
（5）对于从表面上看属于业主风险但实际上承包商应承担全部或部分责任的情况，合同如何应对？

G. 不可抗力

（1）不可抗力的定义有多宽泛？（应考虑排除有经验的承包商可以合理预测的事件）。
（2）如出现了不可抗力事件，那么承包商是否有权获得经济赔偿，还是是否只能够延长项目时间？
（3）延长的不可抗力的时间段应当是连续的时间段，还是在一个固定时间段内的累积时间？
（4）合同是否规定了因补偿抗力事件延长而对项目的终止？如有，应当在多长时间之后终止，以及由哪一方终止？（可考虑加入在合同终止前延长不可抗力时间的条款，但是应当由业主承担因此类延长而给承包商造成的额外成本）。

H. 履约担保

（1）合同中是否规定了母公司担保？（这将取决于承包商及其母公司的身份）。
（2）母公司担保方是否是承包商的最终母公司？
（3）母公司的担保是否能够免责，或母公司的担保是否会要求担保方在承包商未能接管和执行合同的时候对合同进行接管和执行？（如果是后者，那么这将无法满足要求，因为必须确定合同违约，并要求担保方进行履约）。
（4）担保中是否规定了担保方承担的责任不得超过合同中规定的责任？
（5）母公司担保的形式是否在业主的控制范围内？如，母公司担保表是否后附在了合同后，或是否得到了业主的批准？
（6）合同中是否规定了履约保证？是否可按照要求或经过证明的违约支付？
（7）履约保证发行方的身份是否得到了业主的批准？履约保证条款后附到了合同中，还是需要得到业主的批准？
（8）履约保证/母公司担保的条款是否包含正常的保护性词汇？如，对合同修订的确认不得解除担保人的责任？
（9）何时发布履约保证？是否需要在交接时发布部分履约保证，并在缺陷责任期结束时发布剩余的履约保证？（针对履约保证的发布，应考虑性能检测的时间）。
（10）履约担保和保证是否能够分配给贷方以及贷方提名的任何第三方？
（11）是否需要调整履约保证的条款来考虑合同价格的增减？（只有在合同价格增加一定额度的时候来增加履约保证的价格是很正常的）。
（12）如承包商未能在合同价格增加之后发布履约保证，那么业主是否有权保留相对等的款项？
（13）合同是否有从向承包商支付的款项中保留相关款项的规定？

I. 暂停/终止

（1）合同是否允许业主暂停合同？
（2）承包商是否有权在长期暂停之后终止合同？如果有，那么可以在暂停多久之后终止合同？
（3）业主暂停合同的成本是多少？
（4）合同中是否规定了业主为下列原因终止合同的权力：

(a) 方便;
(b) 承包商未改正的违约；
(c) 长期延迟；
(d) 长期的不可抗力事件；以及
(e) 承包商破产（检查是否涵盖了所有的破产事项）？

（5）除下列原因外，承包商是否有权为其他原因终止合同：

(a) 业主未对违约情况进行改正（检查合同是否规定了要提前发出通知以及改正违约情况的时间段）；
(b) 长期不可抗力事件；
(c) 项目长期暂停；以及
(d) 破产?

（6）如合同被终止，那么在何种情况下承包商有权获得未完成项目的利润损失赔偿？可赔偿的利润损失的额度有无限制？
（7）在合同终止后，合同是否规定了业主有权接管其要求的分包合同，并转交材料、设备、计划和建筑设备？

J. 合同价格/付款规定/税收

（1）除明确规定的额外款项之外，合同价格是否是定额总价格？在审查过程中，是否确定了可获得额外款项的所有权力？
（2）明确规定的合同价格是否包含所有的临时费用，以及不得根据任何波动来修改？
（3）如何启动付款？何时进行付款？如果付款出现延迟，业主应支付多少利息？
（4）合同中是否规定了需要按照节点进行付款？（如果是，则节点应当由技术顾问进行审查。）
（5）如果是按照节点付款，那么合同是否规定了因业主原因造成进度延迟时将会发生的情况？（承包商在此类情况下将无权获得节点付款，因为业主的原因造成无法达到节点，所以存在多付款的风险。）
（6）是否需要参考提前约定的付款计划进行付款？如果是，那么在何种情况下业主有权对该计划进行调整？
（7）业主是否有权从款项中扣除缺陷工作的费用或其他承包商维修工作的成本？
（8）合同价格后是否包括临时费用？此类临时费用是否有最高限额？
（9）在整个合同中，“项目负面”差额是多少，即，业主的支出和项目在工程或实际方面收到的价值之间的差额？（应当由技术顾问进行审查。）
（10）合同是否能够在考虑出口信贷机构的要求后进行修订？
（11）合同是否规定了承包商应当在中期发票中提供已完成工作的充分证据，来让业主检查合同项下的款项是否应当支付？
（12）合同是否有从向承包商支付的款项中保留相关款项的规定？
（13）业主是否应负责支付应当由承包商支付的收款以外的其他税款？如果业主应负责支付此类税款，那么合同是否明确排除了需要由承包商支付的罚款，以及是否规定了承包商应当向业主退还后续退回的税收减免款项？

K. 保险

注意：该方面的内容需要由适当的保险顾问进行审查。
（1）合同中是否规定了由承包商购买的保险应当将业主和贷方添加为联合被保险人？
（2）合同中是否有与业主和贷方有关的放弃代位求偿权的规定？
（3）保险的限额以及可扣除款项的限额是否适当？
（4）合同是否要求承包商必须遵守所有保单的条款条件？
（5）在承包商的保险方面，合同中是否有相应条款，规定业主有权获得保费已付的证据、对保险公司及保险条款进行批准以及在承包商违反保险责任的时候购买保险，且费用由承包商承担？
（6）合同中是否规定了要购买业务中断保险，来担保因不可抗力或业主风险造成的延迟所产生的损失，或将承包商为延迟支付的违约赔偿金增加到最高额度？
（7）合同中是否有相应条款来规定承包商可购买缺陷责任险？
（8）合同是否规定了保险不能解除承包商的责任？

L. 知识产权/文件

（1）对于开发，承包商需要提供哪些知识产权许可？
（2）如果承包商不负责提供完成和运营开发项目所需的所有知识产权许可，那么需要哪些其他的许可，以及这些许可是否在其他的项目文件中进行了提供？
（3）合同中是否规定了承包商要保证业主不承担第三方针对知识产权侵权而提出的索赔？
（4）如第三方为知识产权的侵权成功提出了索赔，那么承包商应承担什么责任？是否仅限于支付赔偿或承担为业主的利益获得必要的知识产权的责任？
（5）合同是否规定了业主提供的文件仍然是业主的财产，且必须按照业主的要求归还？
（6）合同中是否规定了在项目完工/终止之后，承包商需要向业主提供全套的计划和操作手册？

M. 可转让性

（1）业主是否能够自由转让合同？如果不能，那么如果贷方执行了其抵押担保权并希望对开发项目进行处理，是否至少可通过抵达担保的方式转让给贷方以及开发项目的卖方？
（2）如果承包商要对合同进行转让，那么是否要得到业主的同意？
（3）合同知否规定了能够为贷方的利益发布直接同意，并涵盖下列方面：
(a) 承包商终止合同或在固定时间段内停止暂停的工作（当银行对要求的行动进行审查时）的权力；
(b) 在暂停时间段内，贷方或其提名人员有有权在进一步的时间段内作为额外债务人加入项目，且在该时间段内，必须满足公司在合同项下的职责，但是仍有权在任何时间退出，并只承担在退出之日之前所产生的职责；
(c) 在介入时间段内，贷方有权根据建筑合同为业主安排永久替换；且
(d) 直接同意也应当限制承包商因延长的不可抗力事件来终止合同的能力。
（4）合同是否规定承包商在分包其职责时要得到业主的同意？
（5）所有分包商的身份是否都要得到业主的批准？（此类批准不得解除承包商的任何责任）
（6）合同是否规定了如果进行了分包，那么承包商在合同项下的任何责任均不得被解除？
（7）合同是否要求所有的分包合同都能够自由地转让给业主、贷方或贷方提名的某第三方？
（8）合同是否规定业主要求的所有分包合同都要在主合同终止后转让给业主？
（9）合同是否要求承包商要保证分包合同的条款要体现主合同的条款？

N.纠纷解决

（1）是否规定了任何纠纷解决方式？如果没有，是否默认某国家的法院具有管辖权？
（2）如果规定了需要向英国法院提起诉讼，那么这些法院对于相关问题是否有管辖权？英国法律是否适用于合同？如适用，那么布鲁塞尔公约是否会让对方在其本国而不是英格兰被起诉？如诉讼能够在英格兰进行，那么法官是否会因为“克劳奇”问题需要拥有仲裁员的权力？
（3）如果规定了仲裁，那是否有有效的仲裁条款？例如：

（i）仲裁条款是否明确规定需要通过仲裁解决纠纷？
（ii）是否明确说明了仲裁的地点？
（iii）仲裁条款是否规定了任命机构？
（iv)仲裁是要被机构监管还是要特殊监管？
（v）应当有多少名仲裁员，以及什么人能担任仲裁员？
（vi）是否规定了仲裁程序的语言？
（vii）是否有任何程序规则？
（viii）是否是可以排除上诉权的国际仲裁？

（4）如合同规定了一个纠纷解决的多级系统，包括裁定、专家决定和ADR，那么是否明确规定了需要由响应管辖层级解决的纠纷，以及在哪个阶段和用什么顺序解决？
（5）判定/仲裁判决能否针对对方的资产来执行？
即，是否可执行布鲁塞尔公约，获知是否有共同执行判决的条约；或资产所在国家是否是《1958年关于认可和执行海外仲裁判决的纽约公约》的签署国——如果仲裁被选作解决纠纷的方法？

O.其他

（1）是否要求承包商保证在合同有效期内，能够与其关键人员能保持联络？
（2）业主是否有权要求承包商开除其任何员工？
（3）承包商是否需要负责保证其员工能够遵守本地法律？
（4）承包商是否有保密性责任？
（5）业主需要遵守的保密责任是否会允许业主将信息提供给其法律、技术和保险顾问、贷方及贷方的法律、技术和保险顾问？
（6）承包商是否需要负责一直保持现场整洁，并在合同结束时对现场进行清理？
（7）承包商是否需要负责遵守所有的本地及国际环境规定？
（8）合同是否规定了最终证书的发布？如有，那么最终证书的发布是否会禁止业主在未来对缺陷工作提出索赔？
（9）业主是否有权通过向承包商发布指令的方式修改工作的范围或时间？
（10）合同是否规定了在对工作变化进行定价时的纠纷解决？（即，通过参考专家意见和提前协定的标准）。
（11）合同是否规定了业主及承包商可任命其授权的人员来代表其处理所有合同事项、接收通知、发布指令等？
（12）业主是否有权要求更换承包商的代表？
（13）向承包商及业主代表发出的通知有何效果？
（14）合同是否规定了在何时将材料及工作的所有权转交给业主？该工作最好是在将材料运送到现场以及为相关工作及/或材料向承包商付款的较早者完成。
（15）合同是否要求承包商确保没有与其提供的材料有关的留置权或产权索赔？如果存在此类留置权，则业主是否有权扣留付款？
（16）合同是否规定了承包商应当按周、按月及/或按年向业主递交报告，以说明下列内容：

(a) 工作进度；
(b) 影响工作进度的事项的详细情况；
(c) 事故报告；以及
(d) 安全报告？

（17）在变更方面，承包商是否需要保留已完成工作的详细记录，并允许业主对其进行检查？
（18）承包商是否要对现场安全负责？
（19）合同是否规定了贷方及其代表要与业主一样具有所有检查和测试的访问权和参与权？另外，合同是否规定了贷方或其代表有权在任何时间查阅文件及走访现场？

附表1：影响需要分配给承包商工作的本地条件

（1）现场的性质和位置，包括进入方式。
（2）大气条件、气象条件、地形条件、水文条件、地质条件和地下条件。
（3）开展项目所需的设备、设施和资源。
（4）劳动力、设备、零件、消耗品、采购项目、燃料、水、电力及其他公用设施的可用性。
（5）适用的法律法规、本地习俗、金融及社会法律实践和习惯。
（6）影响或可能会影响承包商履约情况的所有其他本地条件及/或其他条件。 

附表2：需要由业主承担的合理风险

1.业主发布的变更命令，或因业主提供给承包商依赖的信息中的差异所要求的变更命令，但是不包括因承包商的违约行为或玩忽职守而要求发布的变更命令。
2.业主未能履行其在合同项下的职责，即，业主供应的项目中存在缺陷，或供应出现了延迟。注意：承包商最好在交付的时候对业主提供的项目进行检查。
3.业主聘用的其他承包商出现的延迟或违约。
4.合同暂停，但不包括因承包商违约造成的暂停。
5.不可抗力（见G条）。应考虑排除有经验的承包商能够合理预测的事件，但是应包含虽然可以合理预测，但是在合同价格中对其风险进行考虑是不合理的事件。
6.当检查的工作符合合同条款且在项目的其他部分没有其他缺陷说明已检查的工作不合要求的情况下，业主要求进行的重新检查或重新测试。
7.国家行业纠纷，但是不包括因承包商行为或疏忽所造成的纠纷，或涉及与承包商有关的特定事件的纠纷。
8.适用法律及/或相关管理机构发布的规定的变化。
9.（项目或其任何部分对现场的使用或占用，或为合同对现场的使用或占用；或因根据合同对项目进行建设而不可避免的对通路权、灯光照明、空气、水、地役权、通行权或类似性质的权力的暂时或永久性的干扰。）
10.（业主对项目或其任何部分的使用或占用。）
11.（业主在任何土地的上方、下方、内部或穿过该土地对项目或其任何部分的建设。）
12.（因按照合同对项目进行建设所造成的不可避免的破坏（不包括因承包商的建筑方法而造成的破坏）。
（项目9~12是业主在FIDIC中的风险，但这些是不是业主应当承担的合理风险？）
注意：项目融资中的借方通常会要求为了业主的利益来修改风险的平衡，其方法就是排除会给业主造成风险并可能会因此提出增加项目时间及/或价格的事件。如不可行，则另一种方法就是在承包商根据规定的事件提出要求时，让股东对项目公司投入额外的权益。